日本大型房地产商为何将目光转向开发美食大厦？

10月15日，19号台风过后，横滨车站西出口附近的大楼排了将近20米长的队伍。原来当天是野村不动产公司所开发的“GEMS横滨”开业的日子。慕名前来的顾客们在这栋外观装修成黑色的美食大厦外排起长龙。该大楼共有七层高，另设有地下一楼。大楼内设有烤肉店、意大利料理店、地中海料理店等众多美食店铺。

从2012年的“GEMS涉谷”开始，这已经是野村不动产公司所建的第13栋美食大厦。野村不动产公司计划今后将在银座、中目黑、六本木等地共新建5栋美食大厦。以野村不动产公司为首，近几年许多大型房地产商都在积极投入美食大厦的建造当中。与现有的公寓、办公楼、购物中心等商业设施不同，美食大厦焕发出其独特的魅力。

GEMS横滨大厦前

在地形不佳的地方也可以开发美食大厦

GEMS的开发负责人林昌孝（商业事业部的事业第一课长）谈及美食大厦的优点时说道：“餐饮店的收入较稳定，具有不易受经济不景气等情况影响的优点。”美食大厦不像办公楼一样需要建造在上好的地段，只要有餐饮需求，即使在距离大路稍远的地方也可以建美食大厦。“即使地形不好的土地也可以开发成美食大厦，占地面积小使得美食大厦的用地竞争不像办公楼或公寓一样激烈。”

新店的地段会选在“餐饮供应不足的地区”，第一栋美食大厦“GEMS涉谷”位于涉谷车站的南出口，“我们注意到当时车站南出口有许多办公楼，而餐饮店却寥寥无几”。文章最开始提到的“GEMS横滨”大楼内的意大利餐厅的负责人说道：“横滨车站的西出口有许多便宜的居酒屋和昂贵的饭店，但单人平均消费在4000~5000日元（折合人民币约260~325元）之间的中等价位的店铺却很少，所以我想可以在那里开店。”

美食大厦基本上都控制在8~10层楼高，每层楼一家店铺。同一栋大楼里也会尽量开设不同类型的店铺，例如烤鸡、海鲜、民族特色料理、乡土料理等。林课长等开发负责人在平时外出吃饭的时候，会注意发掘口碑好的店铺，也有许多造酒商向餐饮店自荐批发啤酒等酒水。

林课长说：“我们并不是要做连锁店，而是要做各有特色的店铺。”但烤肉店等肯定得设在最高的一层楼。因为通风和排烟需要特殊的设备，所以如果将烤肉店设在中间层的话，会影响到大楼整体的设计。

跟混合式的大楼不同，新建的干净整洁的美食大厦店租很高，虽然具体每平方米的单价并没有公开，但是客流量最大的一楼，其店租是普通店铺的数倍。某位在GEMS的1楼开设店铺的负责人说：“最初只打算在晚餐时段营业，（但是为了减轻房租的负担，）在午餐和下午茶的时段也在营业。”对于这些店家来说，晚餐时段销量最好的酒也是必不可少的。

GEMS神宫前

美食大厦的推广

看到GEMS的营业逐渐步入正轨，其他公司也纷纷开始美食大厦的开发。东京建筑公司自2015年起，打出“FUNDES”的招牌，开始开发美食大厦。今年8月开业的“FUNDES五反田”已经是东京建筑公司旗下的第4家美食大厦。

“较高的楼层客流量比较少，入驻的店铺也需要费更多的心思。”FUNDES的开发负责人古泽嘉一（事业开发组课长）为我们揭示了美食大厦的营业内情。对于的美食大厦来说，越高楼层的广告牌越看不清楚，顾客不知道上面是什么样的店铺，所以导致高层店铺客流量较少。

为解决此问题，FUNDES和GEMS都在大楼的入口处放上楼内餐饮店的照片和菜单，还设置了电子招牌，为上层的餐饮店揽客。古泽课长说：“大家容易有既定印象，认为一楼是便利店和小卖铺，上层的是办公室。”所以除了部分大楼之外，在一楼也设置了餐饮店。

但FUNDES并没有在所有的楼层都设置餐饮店。11层高的“FUNDES五反田”的10楼和11楼是诊所和美发沙龙，9楼是出租区，大楼内所有的饮食店都可以送餐到出租区，这也间接提高了餐饮店的顾客流动率。

主要从事办公楼开发的HULIC公司也在东京开设了4家名为“HULIC&New”的商业大厦。部分大楼内有一半以上的店铺都是餐饮店。HULIC事业部组长须藤亘平说道：“较高的楼层也可以打广告吸引顾客，所以比起商店，有时餐饮店的客流量更大。”

HULIC&NEW

选择最合适的业务构成

现在正经严肃的办公楼开发仍是HULIC的主要业务，但是以银行为首，居酒屋、服装店、模型玩具店等逐渐入驻HULIC大楼，开始呈现出不同的风貌。

HULIC增值事业部长牟田神东裕二说道：“随着人口减少以及业界规模的变化，我司正着手改造业务构成。除了办公楼的开发之外，我们的业务也逐渐向其他领域延伸。”在市中心很难买到适合建写字楼的大面积土地，但商业大楼可以根据土地的形状和大小进行弹性设计，我司所购入的土地有了更多的开发方案可供选择。

野村不动产公司，东京建筑公司，HULIC公司所开发的美食大厦各有特色，但它们也有一个共同点，即已经开发完成的美食大厦全都被卖给了合作公司。

野村不动产公司的主打品牌是公寓和“PMO”办公楼。但是投资商说：“虽说主打品牌固然重要，但是就没有其他产品了吗？”

野村不动产公司于今年3月，将共值110亿日元（折合人民币约7亿元）的4栋GEMS大楼（新桥、茅场町、新横滨、难波）卖给了合作公司。其中“GEMS难波”开业不足3个月就被卖掉了，在初期就实现了资金回收。东京建筑公司于今年6月，以38亿日元（折合人民币约2.4亿元）的价格卖掉了“FUNDES上野”大厦，HULIC公司于2017年11月将“HULIC&NEW新桥”以31亿日元（折合人民币约2亿元）的价格卖出。

收入稳定的美食大厦十分符合投资商的需求，再加上大型财阀企业的房地产商并没有插足小型美食大厦业界，所以反应迅速的房地产商抢占先机，先行开拓市场。

大阪的TAIBIRU公司（ダイビル）建于秋叶原车站前的美食大厦“BITO AKIBA”（ビトアキバ）将于11月正式开业。大楼内13间店面中共有10家是餐饮店。负责人信誓旦旦地说：“餐饮店的收入稳定，店租也很可观。”虽然现在技术行业发达，大有驱逐零售商的势头，但温饱需求始终存在。美食大厦的开发热潮今后仍将持续。

TAIBIR大楼